El salario mínimo y la automatización reconfiguran la propiedad horizontal en Colombia

Las tradicionales asambleas de copropietarios, espacios donde se definían presupuestos y se elegían consejos de administración, se han convertido este año en verdaderos campos de batalla financiero.

El detonante ha sido el incremento del salario mínimo en 23,7%, una cifra que superó ampliamente las expectativas y que pone en jaque a las unidades residenciales en todo el país.

El impacto ha sido especialmente fuerte en los rubros de vigilancia, aseo y mantenimiento, que en muchos conjuntos representan hasta el 70% del presupuesto total, según estimaciones del sector de propiedad horizontal.

Para los edificios que operan con vigilancia humana las 24 horas, la presión es aún mayor, especialmente tras la entrada en vigor de reformas laborales que reducen la jornada semanal a 42 horas e inician la jornada nocturna desde las 7:00 p.m.

Cuotas bajo presión

La reacción inmediata en muchas copropiedades ha sido el temor a que las cuotas de administración aumenten en la misma proporción que el salario mínimo. Sin embargo, expertos advierten que no se trata de aplicar una regla directa.

“El incremento real se está situando entre el 15% y el 18%, dependiendo del nivel de automatización del edificio”, explicó Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral en Posse Herrera Ruiz.

El verdadero riesgo, advierten desde la firma, está en buscar soluciones improvisadas. Una tendencia creciente es reemplazar vigilantes profesionales por “todero” o “conserjes”, lo que supone no solo una degradación del servicio, sino también un riesgo legal.

“Por ahorrarse unos pesos puede haber después consecuencias penales y civiles graves”, aseguró Umaña.

La legislación colombiana exige que el personal de seguridad esté debidamente entrenado, afiliado y respaldado por una empresa autorizada.

¿Tecnología o empleo?

Ante las restricciones presupuestales, algunas copropiedades están explorando opciones tecnológicas como la automatización de accesos, sistemas de videovigilancia con inteligencia artificial, citofonía digital y etiquetas electrónicas para vehículos.

Estas soluciones permiten que los residentes gestionen visitas, monitoreen cámaras o abran puertas desde sus teléfonos móviles.

La inversión inicial puede ser significativa —alrededor de $1,5 millones por punto o módulo, según características del conjunto—, pero promete reducir costos laborales a mediano plazo y fortalecer los mecanismos de control.

No obstante, su implementación requiere aprobación de la asamblea, además de una evaluación técnica y financiera rigurosa.

Laura Botina, del equipo inmobiliario de Posse Herrera Ruiz, advierte que la ley no establece un tope para el aumento de cuotas de administración, por lo que las decisiones deben tomarse en asamblea. “Se requiere una participación masiva y consciente de los propietarios para decidir entre asumir el costo de la vigilancia humana o avanzar hacia esquemas automatizados”, señala.

El lado humano del debate

La automatización, sin embargo, no es un proceso neutro. La industria de la seguridad privada en Colombia genera más de 350.000 empleos formales.

Una adopción masiva de soluciones tecnológicas podría representar una amenaza para este sector, con consecuencias sociales y laborales difíciles de ignorar.

A esto se suma la dimensión legal. Umaña enfatiza que las copropiedades no son empresas y que contratar personal directamente puede exponer a los residentes a demandas laborales en caso de enfermedad, ausencias o accidentes del empleado.

La subcontratación con firmas especializadas sigue siendo el modelo más seguro, aunque inicialmente resulte más costoso.

Más allá del presupuesto: decisiones técnicas, no emocionales

Este nuevo panorama exige un cambio de mentalidad en la gestión de la propiedad horizontal. Las asambleas de 2026 se enfrentan al reto de abandonar la improvisación y adoptar una visión técnica que privilegie la sostenibilidad operativa.

No se trata únicamente de elegir entre subir cuotas o reducir personal, sino de entender que la seguridad y el bienestar tienen un costo que debe asumirse con responsabilidad colectiva.

Además, se requiere mayor educación financiera entre los copropietarios y transparencia por parte de los administradores. “Una asamblea bien informada toma mejores decisiones y evita enfrentamientos innecesarios”, concluye Botina.

Comments