El terremoto se llevó la casa… ¿También se llevó el contrato de arrendamiento?

Por Ángela María Caicedo

ÁNGELA MARÍA CAICEDO

Abogada, Conciliadora y Comunicador Social-Periodista
Escritora Apasionada y Exploradora del Conocimiento Jurídico.

Si la vivienda que usted tenía arrendada desapareció o fue declarada inhabitable después del terremoto, surge una pregunta que ningún contrato estaba preparado para responder emocionalmente: ¿Quién paga ahora las consecuencias?

El pasado 10 de agosto de 2026 Colombia cambió en cuestión de segundos. \

El terremoto de magnitud 7,4, con epicentro en San José del Palmar, Chocó, dejó graves daños en distintas zonas del país y golpeó especialmente ciudades del occidente colombiano.

Y después de salvar la vida, encontrar a la familia, revisar las paredes y tratar de entender cómo continuar, apareció una pregunta mucho menos dramática que un edificio destruido, pero bastante incómoda para el bolsillo:

¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento si la casa ya no existe o quedó inhabitable?
Porque las tragedias tienen esa costumbre de llegar sin invitación y, además, dejar cuentas pendientes.

Imagine la escena.

Una familia logró salir con vida de un apartamento. Horas después, una inspección determina que no puede volver a ocuparse.

En otro lugar, una casa quedó parcialmente destruida. En otro edificio, sencillamente ya no existe un inmueble seguro al cual regresar.

Pero el contrato sí existe. El arrendador sigue siendo propietario.

El arrendatario sigue teniendo sus pertenencias, sus cuentas y probablemente muchas preguntas.

Entonces aparece el dilema:

• ¿Hay que seguir pagando arriendo?
• ¿Quién responde por los muebles?
• ¿El propietario debe indemnizar al inquilino?
• ¿Qué pasa con la administración?

Aquí viene la explicación jurídica sin necesidad de hablar en latín ni convertir una tragedia en una tesis doctoral.

EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO HAY UN PROTAGONISTA QUE CASI NADIE MIRA

Cuando usted firma un contrato de arrendamiento hay, evidentemente, dos partes: arrendador y arrendatario.

Uno entrega el inmueble y el otro paga periódicamente por poder usarlo.

Pero existe un tercer protagonista sin el cual el negocio sencillamente pierde sentido: el inmueble. La casa. El apartamento. El local comercial.

Porque usted no paga arriendo por contemplar un contrato firmado dentro de una carpeta. Paga para poder usar y disfrutar un inmueble determinado.

¿Y qué ocurre cuando después de un terremoto ese inmueble desaparece o queda en condiciones que impiden completamente utilizarlo?

Pues jurídicamente sucede algo bastante lógico:

si desaparece aquello sobre lo cual recaía el contrato, también puede desaparecer la razón para continuar con el arrendamiento.

EL CÓDIGO CIVIL YA HABÍA PENSADO EN LOS TERREMOTOS

Aunque parezca increíble, para esto no necesitamos inventarnos una teoría jurídica después de la tragedia.

El artículo 64 del Código Civil colombiano define la fuerza mayor o caso fortuito como un acontecimiento imprevisto o irresistible y menciona expresamente, entre sus ejemplos, un terremoto.

Es decir: la ley reconoce que existen acontecimientos que sencillamente escapan al control ordinario de las personas.

Ni el propietario movió las placas tectónicas.

Ni el inquilino decidió que la tierra temblara.

Por eso el análisis debe empezar por determinar qué le ocurrió realmente al inmueble y no por buscar apresuradamente a quién culpar.

SI LA CASA DESAPARECIÓ, NO HAY MUCHO CONTRATO QUE SALVAR

Cuando existe destrucción total del inmueble, el Código Civil contempla la destrucción de la cosa arrendada como una causa de expiración del arrendamiento.

La explicación práctica es sencilla:

no se puede mantener indefinidamente un contrato cuyo objeto material dejó de existir.

Pretender cobrar durante meses el arriendo completo de una casa destruida sería algo parecido a cobrar parqueadero por un carro que ya no existe.

Legalmente creativo.

Pero difícil de defender.

Por eso, cuando la destrucción sea total, lo recomendable es formalizar por escrito la terminación del contrato, especificando la fecha, las condiciones del inmueble, la entrega de llaves cuando corresponda, los servicios pendientes y las demás obligaciones causadas.

¿Y SI EL EDIFICIO SIGUE EN PIE, PERO NADIE PUEDE VIVIR AHÍ?

Aquí aparece otro escenario.

La fachada existe.

Las paredes siguen ahí.

La dirección continúa apareciendo en Google Maps.

Pero un ingeniero, una autoridad o un organismo competente determina que el lugar tiene riesgo estructural y no puede habitarse.

Entonces poco consuelo produce decir:

“Pero técnicamente el apartamento todavía existe”.

El artículo 1990 del Código Civil permite que el arrendatario solicite la terminación cuando el mal estado o calidad de la cosa le impide utilizarla para el propósito para el cual fue arrendada.

Y cuando el impedimento es solamente parcial, la misma disposición contempla que, dependiendo de las circunstancias, pueda proceder la terminación del arrendamiento o una reducción de la renta.

Por eso no todos los casos se pueden resolver con una sola frase.

Una grieta superficial no es necesariamente lo mismo que una orden de evacuación.

Un daño reparable en pocos días no equivale automáticamente a la pérdida total del inmueble.

Y una fotografía de WhatsApp tampoco reemplaza un concepto estructural.

DOCUMENTE TODO: DESPUÉS DEL TERREMOTO, LAS PRUEBAS TAMBIÉN IMPORTAN

Si existe controversia, fotografías y videos pueden resultar fundamentales.

Pero también pueden ser importantes: conceptos de ingenieros o arquitectos, informes de la administración, evaluaciones de gestión del riesgo, bomberos o autoridades locales, órdenes de evacuación, restricciones de ingreso y cualquier documento que permita demostrar objetivamente el estado en que quedó el inmueble.

Porque una cosa es decir:

“me da miedo volver”.

Y otra jurídicamente distinta

“el inmueble fue declarado técnicamente inhabitable”.

¿EL ARRENDADOR TIENE QUE PAGAR LOS MUEBLES, TELEVISORES Y PÉRDIDAS DEL INQUILINO?

Aquí empiezan algunas discusiones familiares, contractuales y casi filosóficas.

Si el apartamento era del propietario, algunas personas concluyen:

“Entonces el dueño responde por todo”.

La respuesta es….No.

El hecho de ser propietario del inmueble no convierte automáticamente al arrendador en asegurador universal de todo lo que estaba dentro de la vivienda.

Si el terremoto destruyó el televisor, computadores, muebles, electrodomésticos, mercancías o pertenencias del arrendatario, debe analizarse cuál fue la causa jurídica del daño.

Un terremoto es reconocido por el artículo 64 del Código Civil como un evento que puede constituir fuerza mayor o caso fortuito.

Por eso, si el perjuicio fue producido exclusivamente por el fenómeno natural y no existió una conducta imputable al propietario, no surge automáticamente una obligación del arrendador de indemnizar al inquilino por todos sus bienes.

Y aquí vale hacer otra aclaración:

No existe una solidaridad automática entre arrendador y arrendatario simplemente porque ambos estaban relacionados con el mismo inmueble.

La terminación del contrato es una cosa.

La responsabilidad por los perjuicios es otra.

Confundirlas puede salir bastante caro.

PERO TAMPOCO TODO PROPIETARIO PUEDE DECIR “FUE EL TERREMOTO” Y SALIR CORRIENDO

La fuerza mayor tampoco funciona como una varita mágica que borra cualquier responsabilidad.

El artículo 1991 del Código Civil contempla indemnizaciones vinculadas a vicios de la cosa arrendada, especialmente cuando estos tenían una causa anterior al contrato y, bajo determinadas circunstancias, cuando eran conocidos o debían ser conocidos por el arrendador.

Por eso sería diferente si, por ejemplo, antes del terremoto existían graves problemas estructurales conocidos por el propietario; había conceptos técnicos advirtiendo riesgo; se habían ordenado reparaciones y fueron ignoradas; se ocultaron defectos relevantes, o se hicieron modificaciones estructurales irregulares que contribuyeron al daño.

En esos eventos ya no basta con decir:

“la culpa fue del terremoto”.

Habrá que analizar conducta, daño y nexo causal.

El terremoto puede haber encendido la mecha, pero jurídicamente habrá que establecer qué había detrás.

¿HASTA CUÁNDO DEBE PAGAR EL INQUILINO?

Si existe una destrucción total y el arrendamiento termina por desaparecer la cosa arrendada, no tendría sentido prolongar indefinidamente el cobro de cánones posteriores como si la vivienda continuara disponible.

Debe establecerse cuándo ocurrió la imposibilidad efectiva de continuar con el contrato, la naturaleza de los daños, las condiciones pactadas y la fecha en que se formaliza la restitución o terminación.

Cuando el daño es parcial, la situación requiere todavía más cuidado, porque el artículo 1990 contempla que las circunstancias pueden conducir a terminación o reducción de la renta.

Por eso mi recomendación es sencilla:

arrendador e inquilino deberían documentar y, cuando jurídicamente sea procedente, formalizar de mutuo acuerdo la terminación.

Nada de:

“después hablamos”.

Después nadie recuerda nada.

Excepto WhatsApp, que curiosamente recuerda absolutamente todo.

¿Y QUÉ PASA CON LA ADMINISTRACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

Aquí también hay que separar obligaciones.

Una cosa es la relación entre propietario e inquilino.

Otra es la relación del inmueble y su propietario con la copropiedad.

En edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal existen bienes privados y bienes comunes, y la conservación, seguridad, funcionamiento y administración de estos últimos genera obligaciones propias de la copropiedad.

La regulación colombiana reconoce expresamente la existencia de expensas comunes destinadas a sostener esos bienes y servicios.

Por eso, que haya terminado el contrato de arrendamiento no significa automáticamente que desaparezcan las obligaciones del propietario frente a la propiedad horizontal.
La vigilancia no desaparece porque se fue el inquilino.

El aseo tampoco.

Y tristemente las facturas tienen una resistencia sísmica extraordinaria.

¿Y LOS SEGUROS?

Este es precisamente uno de esos momentos en los que muchas personas descubren —demasiado tarde— qué aseguraron y qué dejaron sin asegurar.

Los daños del inmueble, bienes comunes, contenidos del hogar, mercancías o equipos pueden estar cubiertos por pólizas diferentes, según quién las haya contratado y cuáles sean sus coberturas.

Por eso debe revisarse individualmente la póliza del propietario, la póliza de la copropiedad y cualquier seguro de hogar, comercio o PYME contratado por el arrendatario.

No presuma que algo está cubierto. Revise la póliza. Y tampoco presuma que no está cubierto sin haberla leído.

LLAMADO A LA ACCIÓN

Después del terremoto muchas personas están tratando simultáneamente de resolver dónde vivir, qué hacer con su propiedad, cómo terminar un contrato, cómo reclamar ante una aseguradora o cómo volver a arrendar.

Si usted es propietario o inquilino y no sabe cómo manejar jurídicamente la terminación de su contrato, puede comunicarse conmigo al (316) 212 4646 para revisar su situación antes de firmar documentos o asumir obligaciones que quizá legalmente no le correspondan.

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MORALEJA JURÍDICA

Un terremoto puede acabar una construcción en segundos, pero las obligaciones jurídicas no deben resolverse también en segundos.

Si el inmueble desapareció o quedó realmente inutilizable, puede existir fundamento para terminar el arrendamiento; pero esa terminación no convierte automáticamente al propietario en responsable de todas las pérdidas del inquilino.

Cada caso debe analizarse según el daño, las pruebas, el contrato, las pólizas y la existencia —o ausencia— de una conducta imputable a alguna de las partes.

PROTEJA SUS DERECHOS

Antes de entregar llaves, firmar paz y salvos, aceptar cobros, renunciar a reclamaciones o asumir daños que posiblemente no le corresponden, asesórese.

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ÁNGELA MARÍA CAICEDO

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Acerca de Mí:

¡Hola! Soy Ángela María Caicedo, comunicador social-periodista, Abogada y Conciliadora y me encanta sumergirme en el fascinante mundo de la escritura y el descubrimiento.

Como apasionada de los temas jurídicos, mi objetivo es compartir ideas, inspiración y conocimiento a través de mis palabras.

Y aunque parezca que los abogados nos expresamos con un lenguaje de otro planeta, es nuestra responsabilidad acortar la brecha comunicativa entre abogados y no abogados, teniendo en cuenta que ambos lenguajes tanto el jurídico como el común coexisten.

También como abogada conciliadora de la organización sin ánimo de lucro “Convivencia Ciudadana” me apasiona acompañar a las personas en el proceso de buscar soluciones pacíficas a sus problemas y que sea un ‘gana-gana’ para las partes, porque otro tipo de justicia es posible.

Por eso este espacio es mi plataforma para conectar contigo.

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